A nova lei, que tramitava o Congresso Nacional desde 2015 e tem vig\u00eancia imediata, acrescenta os artigos 35-A, 43-A e 67-A a Lei 4.591\/64 (Lei de Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria) e altera os artigos 26-A, 32-A, 34 \u00a72\u00ba e 35 da Lei 6.766\/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), trazendo importantes mudan\u00e7as para o setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
Agora \u00e9 obrigat\u00f3rio que os contratos de compra e venda, promessa ou cess\u00e3o de im\u00f3vel sejam iniciados por um quadro resumo que dever\u00e1 conter informa\u00e7\u00f5es como pre\u00e7o total a ser pago pelo im\u00f3vel, parcelas e suas discrimina\u00e7\u00f5es, \u00edndices de corre\u00e7\u00e3o que ser\u00e3o utilizados, taxas de juros, prazo da entrega do im\u00f3vel, prazos de quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o ap\u00f3s a conclus\u00e3o da obra, eventuais \u00f4nus que recaiam sobre o im\u00f3vel, informa\u00e7\u00f5es sobre a possibilidade do direito de arrependimento, penalidades e ainda as consequ\u00eancias do desfazimento do contrato.<\/p>\n\n\n\n
Na nova reda\u00e7\u00e3o da Lei de Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria est\u00e1 previsto que todas as informa\u00e7\u00f5es citadas acima passam a ser obrigat\u00f3rias e devem constar com clareza no quadro resumo que inicia o contrato. Caso o contrato seja celebrado irregularmente, dever\u00e1 ser aditado no prazo de 30 dias para sanar a omiss\u00e3o, sob pena de rescis\u00e3o do contrato pelo adquirente do im\u00f3vel por justa causa, mediante devolu\u00e7\u00e3o dos valores j\u00e1 pagos, sem que o incorporador tenha direito a qualquer reten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, as consequ\u00eancias do desfazimento do contrato devem estar redigidas de forma clara e destacada a fim de atender \u00e0s exig\u00eancias do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, bem como ser\u00e1 necess\u00e1ria \u00e0 assinatura do adquirente ao lado dessas cl\u00e1usulas a fim de que o mesmo possua total e inequ\u00edvoca ci\u00eancia sobre as consequ\u00eancias no caso de resolu\u00e7\u00e3o do contrato por sua culpa.<\/p>\n\n\n\n
Outra quest\u00e3o importante que a nova Lei veio regulamentar s\u00e3o os prazos de entrega do im\u00f3vel e de toler\u00e2ncia no atraso da obra, que n\u00e3o poder\u00e1 ser superior a 180 (cento e oitenta) dias. Ultrapassando-se tal prazo, adquirente poder\u00e1 promover a resolu\u00e7\u00e3o do contrato e receber\u00e1 todos os valores pagos corrigidos mais a multa estabelecida contratualmente num prazo de 60 (sessenta) dias contados da resolu\u00e7\u00e3o. Caso o adquirente adimplente decida n\u00e3o resolver o contrato, lhe ser\u00e1 assegurado receber 1% do valor pago \u00e0 incorporadora para cada m\u00eas de atraso, a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o, com a devida corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria prevista no contrato. Ou seja, ou o adquirente decide resolver o contrato por inadimplemento absoluto e receber os valores que desembolsou mais a multa, ou decide ficar com o im\u00f3vel e receber a indeniza\u00e7\u00e3o de 1% por m\u00eas de atraso.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, cabe destacar que n\u00e3o \u00e9 somente o incorporador que poder\u00e1 sofrer penalidades. Se o desfazimento do contrato se der por inadimplemento absoluto do adquirente, este far\u00e1 jus ao recebimento apenas de parte dos valores pagos ao incorporador, que poder\u00e1 deduzir, al\u00e9m da comiss\u00e3o de corretagem, um percentual de at\u00e9 25% dos valores pagos, conforme estiver previamente estabelecido no contrato e claramente indicado no quadro resumo.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m dessas dedu\u00e7\u00f5es, responde ainda o adquirente por impostos reais incidentes sobre o im\u00f3vel, cotas de condom\u00ednio e contribui\u00e7\u00f5es \u00e0s associa\u00e7\u00f5es (se houverem), demais encargos previstos no contrato e um percentual de 0,5% do valor da transa\u00e7\u00e3o em caso de frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, at\u00e9 que ele seja restitu\u00eddo ao incorporador. Todos esses valores poder\u00e3o ser realizados mediante compensa\u00e7\u00e3o e limitados aos valores que efetivamente foram pagos pelo comprador, com exce\u00e7\u00e3o do percentual de frui\u00e7\u00e3o, que pela reda\u00e7\u00e3o do artigo da lei poder\u00e1 ser cobrado pelo incorporador caso n\u00e3o haja saldo para quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Outra relevante quest\u00e3o tratada na nova Lei diz respeito ao percentual de reten\u00e7\u00e3o para as incorpora\u00e7\u00f5es que ser\u00e3o ou est\u00e3o submetidas ao regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o. Esse regime nada mais \u00e9 do que a separa\u00e7\u00e3o do terreno e acess\u00f5es objeto de determinada incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, bem como dos bens e direitos a ela vinculados, do restante do patrim\u00f4nio do incorporador, a fim de evitar que na fal\u00eancia do \u00faltimo os bens objeto da incorpora\u00e7\u00e3o respondam pelas demais d\u00edvidas do incorporador, oferecendo maior seguran\u00e7a aos compradores de im\u00f3veis nessa modalidade, j\u00e1 que ter\u00e3o a garantia de propriedade sobre o bem.<\/p>\n\n\n\n
No caso de resolu\u00e7\u00e3o do contrato por culpa do comprador, em se tratando de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria sob o regime em quest\u00e3o, poder\u00e3o ser retidos at\u00e9 50% dos valores pagos, al\u00e9m das demais dedu\u00e7\u00f5es previstas na nova Lei e j\u00e1 explicadas anteriormente. Caso adquirente inadimplente encontre um novo comprador que se sub-rogue nas obriga\u00e7\u00f5es e direitos do contrato, mediante anu\u00eancia do incorporador, aprova\u00e7\u00e3o dos cadastros e prova da sufici\u00eancia da capacidade financeira e econ\u00f4mica do novo comprador, n\u00e3o se aplicar\u00e1 a reten\u00e7\u00e3o em quest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Outra quest\u00e3o importante regulada pela nova Lei diz respeito ao direito de arrependimento. Se o comprador efetivar a compra fora da sede do incorporador ou em estandes de vendas, ele poder\u00e1 exercer o seu direito de arrependimento num prazo improrrog\u00e1vel de 7 (sete) dias, que ser\u00e1 provado pelo envio de carta registrada com aviso de recebimento ao incorporador e, nesse caso, ter\u00e1 direito \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o de todos os valores pagos, inclusive comiss\u00e3o de corretagem. Se o comprador n\u00e3o exercer o seu direito de arrependimento, o contrato celebrado ser\u00e1 irretrat\u00e1vel, conforme j\u00e1 disposto no art. 32, \u00a72\u00ba da Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, em que pese todas essas previs\u00f5es, podem as partes de comum acordo definir condi\u00e7\u00f5es diversas da prevista na nova Lei caso resolvam distratar o contrato.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 Lei de Parcelamento do Solo Urbano, as exig\u00eancias do quadro resumo s\u00e3o as mesas das previstas na Lei de Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria, bem como com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 clareza das informa\u00e7\u00f5es no contrato, tanto com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s assinaturas como com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s penalidades e consequ\u00eancias do desfazimento.<\/p>\n\n\n\n
As diferen\u00e7as entre uma lei e outra est\u00e3o apenas na taxa de frui\u00e7\u00e3o que, no caso de loteamentos, ser\u00e1 de 0,75% at\u00e9 a restitui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ao incorporador e o percentual de reten\u00e7\u00e3o (cl\u00e1usula penal) ser\u00e1 de at\u00e9 10% do pre\u00e7o j\u00e1 pago ao incorporador. Al\u00e9m desses, poder\u00e3o ser descontados ainda os encargos morat\u00f3rios relativos \u00e0s presta\u00e7\u00f5es pagas em atraso, impostos sobre a propriedade, contribui\u00e7\u00f5es condominiais, tributos e emolumentos incidentes na rescis\u00e3o e a comiss\u00e3o de corretagem e, se houver saldo a ser ressarcido ao comprador, a devolu\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais num prazo de 180 (cento e oitenta) dias, em caso de obras em andamento, ou em 12 (doze) meses em caso de obras conclu\u00eddas.<\/p>\n\n\n\n
Com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 possibilidade de nova venda, esta s\u00f3 poder\u00e1 ser realizada ap\u00f3s a comprova\u00e7\u00e3o do in\u00edcio da devolu\u00e7\u00e3o dos valores ao titular do registro cancelado, conforme estipulado no contrato. H\u00e1 exce\u00e7\u00e3o \u00e0 exig\u00eancia da prova do in\u00edcio do pagamento se o adquirente n\u00e3o for localizado ou n\u00e3o ter se manifestado ou se houver o inadimplemento do contrato e o adquirente j\u00e1 houver pago mais de 1\/3 do valor do contrato.<\/p>\n\n\n\n
Vale destacar que os procedimentos previstos na nova reda\u00e7\u00e3o do artigo 32-A da Lei de Parcelamento do Solo Urbano n\u00e3o se aplicam aos contratos e escrituras de compra e venda de lote que est\u00e3o sob a modalidade de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Nesse caso aplicam-se os termos da lei especial n\u00ba 9.514\/1997, que trata da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
A nova Lei representa importante avan\u00e7o para o setor imobili\u00e1rio e traz maior seguran\u00e7a jur\u00eddica para incorporadores e adquirentes de im\u00f3veis ao preencher lacunas que haviam em nossa legisla\u00e7\u00e3o sobre as quest\u00f5es tratadas acima.<\/p>\n\n\n\n
Autora: Quesia Marmachuk Gon\u00e7alves – Advogada da \u00c1rea de Direito Imobili\u00e1rio<\/p>\n\n\n\n
Fonte: www.segs.com.br<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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