{"id":28,"date":"2024-09-06T18:35:19","date_gmt":"2024-09-06T18:35:19","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.granadaimoveis.com.br\/?p=28"},"modified":"2024-09-06T18:35:19","modified_gmt":"2024-09-06T18:35:19","slug":"aspectos-juridicos-do-contrato-de-locacao-de-imovel-residencial-urbano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.granadaimoveis.com.br\/?p=28","title":{"rendered":"Aspectos jur\u00eddicos do contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel residencial urbano"},"content":{"rendered":"\n

Aspectos jur\u00eddicos do contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel residencial urbano<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por: Raissa Nacer Oliveira de Andrade – Advogada devidamente registrada na OAB-SE Especialista em Direito Material e Processual do Trabalho e P\u00f3s-Graduanda em Direito Material e Processual Civil.<\/p>\n\n\n\n

Dentro dos mandamentos da referida Lei do Inquilinato, o presente resumo, se presta a fazer uma an\u00e1lise dos aspectos jur\u00eddicos do Contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos residenciais, demonstrando as cl\u00e1usulas mais importantes, com a finalidade e exibir a import\u00e2ncia do referido contrato e com a finalidade de informar aos leitores a import\u00e2ncia do entendimento dos dispositivos da lei, para que seja realizado um justo e certo acordo, para que n\u00e3o seja necess\u00e1rio uma resolu\u00e7\u00e3o de lide atrav\u00e9s das vias judiciais, com uma a\u00e7\u00e3o de Despejo.<\/p>\n\n\n\n

1.Conceito e aspectos jur\u00eddicos do Contrato<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Contrato \u00e9 fonte de obriga\u00e7\u00e3o que repercute no mundo jur\u00eddico. \u00c9 uma esp\u00e9cie de neg\u00f3cio jur\u00eddico que depende, para a sua forma\u00e7\u00e3o, da participa\u00e7\u00e3o de pelo menos duas pessoas. \u00c9, portanto, neg\u00f3cio jur\u00eddico bilateral ou plurilateral.<\/p>\n\n\n\n

\u201cN\u00e3o se pode duvidar que t\u00e3o antigo como o pr\u00f3prio ser humano \u00e9 o conceito de contrato, que nasceu a partir do momento em que as pessoas passaram a se relacionar e a viver em sociedade. A pr\u00f3pria palavra sociedade traz a ideia de contrato, de composi\u00e7\u00e3o entre as partes com uma finalidade. A fei\u00e7\u00e3o atual do instituto vem sendo moldada desde a \u00e9poca romana sempre baseada na realidade social. Com as recentes inova\u00e7\u00f5es legislativas e com a sens\u00edvel evolu\u00e7\u00e3o da sociedade brasileira, n\u00e3o h\u00e1 como desvincular o contrato da atual realidade nacional, surgindo a necessidade de dirigir os pactos para a consecu\u00e7\u00e3o de finalidades que atendam os interesses da coletividade, atendendo \u00e0 real fun\u00e7\u00e3o social dos contratos\u201d ( TARTUCE, 2012. p. 506).<\/p>\n\n\n\n

O contrato depende da vontade humana e cria direitos e obriga\u00e7\u00f5es. \u00c9 um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar ou modificar direitos.<\/p>\n\n\n\n

V\u00e1rias s\u00e3o as esp\u00e9cies de contratos, algumas nominadas, trazidas pelo CC\/02 e por legisla\u00e7\u00f5es especiais e outras inominadas, por\u00e9m com efeito jur\u00eddico, desde que seguidos dos preceitos legais.<\/p>\n\n\n\n

Apesar do contrato ser uma manifesta\u00e7\u00e3o de vontade, a legisla\u00e7\u00e3o p\u00e1tria limita a liberdade de contratar, fazendo com que todos os contratos tenham a obriga\u00e7\u00e3o de seguir a fun\u00e7\u00e3o social do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Nessa conson\u00e2ncia, disp\u00f5e o art. 421 do C\u00f3digo Civil de 2002:<\/p>\n\n\n\n

\u201cA liberdade de contratar ser\u00e1 exercida em raz\u00e3o e nos limites da fun\u00e7\u00e3o social do contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta regra, tem como escopo, promover a realiza\u00e7\u00e3o de uma justi\u00e7a comutativa, diminuindo as desigualdades substanciais entre os contratantes. A autonomia da liberdade de contratar, deve estar em conson\u00e2ncia com os interesses sociais.<\/p>\n\n\n\n

O contrato, assim como qualquer outro neg\u00f3cio jur\u00eddico, devem observar o preenchimento de requisitos legais, para que produza efeitos no mundo jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

\u201cOs requisitos ou condi\u00e7\u00f5es de validade dos contratos s\u00e3o de duas esp\u00e9cies: a) de ordem geral, comum a todos os atos e neg\u00f3cios jur\u00eddicos, como a capacidade do agente, o objeto l\u00edcito, poss\u00edvel, determinado ou determin\u00e1vel, e a forma prescrita ou n\u00e3o proibida em lei (CC, art. 104); b) de ordem especial, espec\u00edfico dos contratos: o consentimento rec\u00edproco ou o acordo de vontades\u201d( GON\u00c7ALVES, 2017, p. 33)<\/p>\n\n\n\n

Diante do exposto, podemos concluir que o contrato, nada mais \u00e9 do que, o encontro de duas vontades \u2013 a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade de um lado com a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade do outro lado \u2013 e que tem por objetivo produzir uma norma jur\u00eddica, n\u00e3o criando uma lei, mas uma norma jur\u00eddica individual, at\u00e9 porque, a lei \u00e9 uma norma jur\u00eddica geral.<\/p>\n\n\n\n

2- O Contrato de Loca\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O Contrato de Loca\u00e7\u00e3o \u00e9 bastante usado nas quest\u00f5es que envolvem rela\u00e7\u00f5es sociais, desde os tempos mais antigos, lembrando que ainda \u00e9 um dos tipos de contratos mais utilizado, assim a loca\u00e7\u00e3o est\u00e1 presente no dia-a-dia das pessoas.<\/p>\n\n\n\n

Mediante um contrato de loca\u00e7\u00e3o, uma das partes se obriga a conceder \u00e0 outra o uso e gozo de uma coisa n\u00e3o fung\u00edvel, temporariamente e mediante remunera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o art. 565 do CC\/02:<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u00c9 o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder \u00e0 outra, por tempo determinado ou n\u00e3o, o uso e gozo de coisa n\u00e3o fung\u00edvel, mediante certa retribui\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n\n\n\n

As partes deste contrato denominam-se locador \u2013 aquele que \u00e9 o propriet\u00e1rio e cede a coisa a ser locada ; e o locat\u00e1rio \u2013 o inquilino, aquele que usar\u00e1 da coisa e pagar\u00e1 por isto. A retribui\u00e7\u00e3o pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel.<\/p>\n\n\n\n

O contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 bilateral, porque envolve presta\u00e7\u00f5es rec\u00edprocas; oneroso, uma vez que a obriga\u00e7\u00e3o de uma das partes tem como equivalente a presta\u00e7\u00e3o que a outra lhe faz, sendo a ess\u00eancia da loca\u00e7\u00e3o, pois se for gratuita, descaracteriza o referido contrato, originando outro chamado de comodato; \u00e9 consensual, tendo em vista que se aperfei\u00e7oa com um acordo de vontades; \u00e9 comutativo, vez que n\u00e3o envolve risco e as presta\u00e7\u00f5es s\u00e3o certas e n\u00e3o aleat\u00f3rias; \u00e9 n\u00e3o solene, porque a forma \u00e9 livre, com algumas exce\u00e7\u00f5es legais; e por \u00faltimo, \u00e9 de trato sucessivo ou de execu\u00e7\u00e3o continuada, porque se prolonga no tempo. As presta\u00e7\u00f5es s\u00e3o peri\u00f3dicas e, assim, n\u00e3o se extingue com o pagamento.<\/p>\n\n\n\n

No contrato de loca\u00e7\u00e3o, tr\u00eas elementos se fazem essenciais: o objeto, o pre\u00e7o e o consentimento.<\/p>\n\n\n\n

As obriga\u00e7\u00f5es do locador, especificadas no art. 566 do CC\/02, consistem em: entregar ao locat\u00e1rio a coisa alugada, acompanhada dos seus acess\u00f3rios; manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato e garantir o uso pac\u00edfico da coisa.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 as obriga\u00e7\u00f5es do locat\u00e1rio, est\u00e3o elencadas no art. 569 do CC\/02 e se resumem em: servir-se da coisa alugada para os usos convencionados; pagar pontualmente o aluguel, dentro dos prazos ajustados; levar ao conhecimento do locador, eventuais turba\u00e7\u00f5es; e restituir a coisa, finda a loca\u00e7\u00e3o, no estado em que a recebeu, salvo as deteriora\u00e7\u00f5es naturais ao uso regular.<\/p>\n\n\n\n

2.1- Loca\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis Residenciais:<\/p>\n\n\n\n

O contrato de loca\u00e7\u00e3o residencial \u00e9 o instrumento por meio do qual o propriet\u00e1rio (locador) cede o uso de seu im\u00f3vel urbano para que outra pessoa (locat\u00e1ria) nele resida.<\/p>\n\n\n\n

Loca\u00e7\u00e3o residencial \u00e9 aquela que tem cunho de moradia. Desse modo se uma casa for alugada para servir de com\u00e9rcio, esta loca\u00e7\u00e3o deixar\u00e1 de ser residencial.<\/p>\n\n\n\n

Neste documento, ser\u00e3o fixados o valor e a data de vencimento do aluguel a ser pago pelo locat\u00e1rio, bem como o tempo total de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, o contrato dever\u00e1 prever os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e a indeniza\u00e7\u00e3o de obras e melhoramentos realizados no im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Se o locat\u00e1rio for prestar algum tipo de garantia – tal como cau\u00e7\u00e3o, fian\u00e7a ou seguro de fian\u00e7a locat\u00edcia -, os seus termos vir\u00e3o, igualmente, explicitados neste contrato.<\/p>\n\n\n\n

Os contratos de Loca\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis Residenciais, s\u00e3o regidos pela Lei 8.245\/91, a chamada Lei do Inquilinato. A referida lei, sofreu altera\u00e7\u00f5es pela Lei 12.112\/09.<\/p>\n\n\n\n

O aluguel de im\u00f3vel residencial, possui algumas peculiaridades e \u00e9 essencial que as partes firmem um contrato escrito, com a maior clareza e esclarecimentos poss\u00edveis, a fim de que sejam evitados transtornos e tamb\u00e9m tem a finalidade de evitar que as partes enfrentem uma dif\u00edcil e angustiante A\u00e7\u00e3o de Despejo.<\/p>\n\n\n\n

A lei do inquilinato traz alguns direitos e deveres para as partes, e \u00e9 importante esclarecer os mais importantes.<\/p>\n\n\n\n

Durante a vig\u00eancia do contrato, o propriet\u00e1rio n\u00e3o poder\u00e1 reaver seu im\u00f3vel sem motivo justo, devendo garantir ao inquilino a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel at\u00e9 o t\u00e9rmino do contrato.<\/p>\n\n\n\n

De acordo com a Lei do Inquilinato, n\u00e3o h\u00e1 um prazo pr\u00e9-determinado para a loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, podendo at\u00e9 mesmo, ser estabelecido por prazo indeterminado. Por\u00e9m, no caso de im\u00f3veis residenciais, o ideal \u00e9 que no corpo no contrato, seja firmado por tempo pr\u00e9-determinando, cumprindo a regra do art. 46:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt. 46. Nas loca\u00e7\u00f5es ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ocorrer\u00e1 findo o prazo estipulado, independentemente de notifica\u00e7\u00e3o ou aviso.<\/p>\n\n\n\n