{"id":16,"date":"2024-09-06T18:32:39","date_gmt":"2024-09-06T18:32:39","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.granadaimoveis.com.br\/?p=16"},"modified":"2024-09-06T18:32:39","modified_gmt":"2024-09-06T18:32:39","slug":"a-importancia-dos-prazos-contratuais-na-locacao-residencial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.granadaimoveis.com.br\/?p=16","title":{"rendered":"A import\u00e2ncia dos prazos contratuais na loca\u00e7\u00e3o residencial"},"content":{"rendered":"\n

\u00c9 praxe, no mercado de loca\u00e7\u00f5es, a fixa\u00e7\u00e3o de prazo de trinta meses para os contratos referentes a im\u00f3veis residenciais. H\u00e1 motivos espec\u00edficos para esta pr\u00e1tica, comum nas imobili\u00e1rias, que s\u00e3o contratadas, em regra, pelos locadores.
A Lei de Loca\u00e7\u00f5es, em seu artigo 46, estabelece que nas loca\u00e7\u00f5es residenciais ajustadas por escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, existe a possibilidade de o contrato prorrogar-se por prazo indeterminado, caso o locador n\u00e3o se manifeste ap\u00f3s o per\u00edodo contratual. Nestas situa\u00e7\u00f5es, o locador ainda poder\u00e1 denunciar o contrato a qualquer tempo, bastando apenas conceder ao locat\u00e1rio trinta dias para a desocupa\u00e7\u00e3o.
A situa\u00e7\u00e3o \u00e9 completamente diferente em se tratando de contratos com prazo inferior a trinta meses: ao final do prazo combinado, o contrato prorroga-se automaticamente, mas ao contr\u00e1rio da situa\u00e7\u00e3o acima, nestes casos o locador somente poder\u00e1 despejar o locat\u00e1rio nas seguintes situa\u00e7\u00f5es, previstas no artigo 47 da Lei 8.245\/91:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Em decorr\u00eancia da extin\u00e7\u00e3o do contrato de trabalho, se a ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo locat\u00e1rio estiver relacionada ao seu emprego;<\/li>\n\n\n\n
  2. Se for pedido para uso pr\u00f3prio do locador, ou de seu c\u00f4njuge ou companheiro; ou para uso de ascendente ou descendente do locador que n\u00e3o disponha (nem seu c\u00f4njuge ou companheiro) de im\u00f3vel residencial pr\u00f3prio;<\/li>\n\n\n\n
  3. Para demoli\u00e7\u00e3o e edifica\u00e7\u00e3o licenciada, ou para a realiza\u00e7\u00e3o de obras devidamente aprovadas, que aumentem a \u00e1rea constru\u00edda;<\/li>\n\n\n\n
  4. Se a vig\u00eancia ininterrupta da loca\u00e7\u00e3o ultrapassar cinco anos;<\/li>\n\n\n\n
  5. Por acordo entre locador e locat\u00e1rio;<\/li>\n\n\n\n
  6. Em raz\u00e3o de pr\u00e1tica de infra\u00e7\u00e3o legal ou contratual, como a falta de pagamento de alugu\u00e9is e encargos; e<\/li>\n\n\n\n
  7. Para a pr\u00e1tica de reparos urgentes no im\u00f3vel, que demandem a desocupa\u00e7\u00e3o do local.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Na pr\u00e1tica \u00e9 poss\u00edvel afirmar que, na grande maioria dos casos, um contrato de loca\u00e7\u00e3o residencial de menos de trinta meses resulta na impossibilidade de o locador despejar seu inquilino antes de cinco anos, salvo se este cometer uma infra\u00e7\u00e3o contratual (especialmente a falta de pagamento de alugu\u00e9is e encargos).
    Diante deste quadro, h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que locador e inquilino chegam a um impasse nas negocia\u00e7\u00f5es, quando o inquilino pretende contratar uma loca\u00e7\u00e3o residencial por prazo inferior a trinta meses, mas o locador n\u00e3o pretende realizar um contrato que, na pr\u00e1tica, pode chegar aos cinco anos.
    Nestes casos, h\u00e1 uma recomenda\u00e7\u00e3o perfeitamente legal, que permite solucionar este impasse: \u00e9 poss\u00edvel contratar a loca\u00e7\u00e3o pelo prazo de trinta meses, que n\u00e3o prende o locador nos termos acima, estabelecendo uma cl\u00e1usula que isenta o locat\u00e1rio de qualquer multa pela desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ap\u00f3s o per\u00edodo realmente pretendido.
    Por exemplo, caso o locat\u00e1rio pretenda alugar um im\u00f3vel residencial pelo per\u00edodo de um ano, as partes poder\u00e3o assinar um contrato com vig\u00eancia de trinta meses, e com a isen\u00e7\u00e3o da multa por rescis\u00e3o antecipada ap\u00f3s um ano. O locat\u00e1rio, assim, poder\u00e1 devolver as chaves ap\u00f3s um ano, sem qualquer penalidade \u2013 e o locador n\u00e3o ficar\u00e1 vinculado ao seu inquilino por mais de trinta meses, mesmo se este decidir ficar por mais de um ano no im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

    Fonte: http:\/\/www.jb.com.br<\/p>\n\n\n\n

    *Francisco dos Santos Dias Bloch \u00e9 mestrando e p\u00f3s-graduado em Direito Processual Civil pela Pontif\u00edcia Universidade Cat\u00f3lica de S\u00e3o Paulo (PUC-SP). \u00c9 advogado formado pela PUC\/SP, e atua em S\u00e3o Paulo, no escrit\u00f3rio Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas \u00e1reas de Direito Imobili\u00e1rio e Direito Contencioso C\u00edvel<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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