A importância dos prazos contratuais na locação residencial

É praxe, no mercado de locações, a fixação de prazo de trinta meses para os contratos referentes a imóveis residenciais. Há motivos específicos para esta prática, comum nas imobiliárias, que são contratadas, em regra, pelos locadores.
A Lei de Locações, em seu artigo 46, estabelece que nas locações residenciais ajustadas por escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, existe a possibilidade de o contrato prorrogar-se por prazo indeterminado, caso o locador não se manifeste após o período contratual. Nestas situações, o locador ainda poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, bastando apenas conceder ao locatário trinta dias para a desocupação.
A situação é completamente diferente em se tratando de contratos com prazo inferior a trinta meses: ao final do prazo combinado, o contrato prorroga-se automaticamente, mas ao contrário da situação acima, nestes casos o locador somente poderá despejar o locatário nas seguintes situações, previstas no artigo 47 da Lei 8.245/91:

1. Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada ao seu emprego;
2. Se for pedido para uso próprio do locador, ou de seu cônjuge ou companheiro; ou para uso de ascendente ou descendente do locador que não disponha (nem seu cônjuge ou companheiro) de imóvel residencial próprio;
3. Para demolição e edificação licenciada, ou para a realização de obras devidamente aprovadas, que aumentem a área construída;
4. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;
5. Por acordo entre locador e locatário;
6. Em razão de prática de infração legal ou contratual, como a falta de pagamento de aluguéis e encargos; e
7. Para a prática de reparos urgentes no imóvel, que demandem a desocupação do local.

Na prática é possível afirmar que, na grande maioria dos casos, um contrato de locação residencial de menos de trinta meses resulta na impossibilidade de o locador despejar seu inquilino antes de cinco anos, salvo se este cometer uma infração contratual (especialmente a falta de pagamento de aluguéis e encargos).
Diante deste quadro, há situações em que locador e inquilino chegam a um impasse nas negociações, quando o inquilino pretende contratar uma locação residencial por prazo inferior a trinta meses, mas o locador não pretende realizar um contrato que, na prática, pode chegar aos cinco anos.
Nestes casos, há uma recomendação perfeitamente legal, que permite solucionar este impasse: é possível contratar a locação pelo prazo de trinta meses, que não prende o locador nos termos acima, estabelecendo uma cláusula que isenta o locatário de qualquer multa pela desocupação do imóvel após o período realmente pretendido.
Por exemplo, caso o locatário pretenda alugar um imóvel residencial pelo período de um ano, as partes poderão assinar um contrato com vigência de trinta meses, e com a isenção da multa por rescisão antecipada após um ano. O locatário, assim, poderá devolver as chaves após um ano, sem qualquer penalidade – e o locador não ficará vinculado ao seu inquilino por mais de trinta meses, mesmo se este decidir ficar por mais de um ano no imóvel.

Fonte: http://www.jb.com.br

*Francisco dos Santos Dias Bloch é mestrando e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É advogado formado pela PUC/SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível

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O Grupo Granada Negócios Imobiliários é uma Empresa do ramo imobiliário que atua na região do Vale do Paraíba SP e tem sua sede em São José dos Campos.

2 thoughts on “A importância dos prazos contratuais na locação residencial

  1. Os proprietarios, ou seus representantes legais, preferem alugar os imoveis com prazo de locacao de 30 meses em funcao da possibilidade de retomada do imovel, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duracao permitem que o imovel seja solicitado a qualquer tempo apos o seu encerramento.

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