Locação e Suas Modalidades de Garantia

A Lei 8.245/91(Lei do Inquilinato) em seu artigo 37 prevê quatro modalidades de garantias locatícias: CAUÇÃO, FIANÇA, SEGURO FIANÇA, COTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTOS, TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO E CARTA DE FIANÇA BANCÁRIA.

§ Único: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

Entretanto, a fiança com certeza é a modalidade mais largamente utilizada, por ser, dentre as garantias, a mais acessível e menos onerosa ao Locatário.

CAUÇÃO: Nesta modalidade o Locatário oferece Bens que serão oferecidos ao proprietário do imóvel como garantia para o pagamento dos aluguéis e de outros encargos assumidos na locação:

  • Bens Imóveis ou Bens Móveis (obras de arte, veículos, etc.) – devendo ser respectivamente averbada em sua escritura no Cartório de Imóveis ou registrada no Cartório de Títulos e Documentos.
  • Em dinheiro através de depósito no valor, não superior, a três meses de aluguel negociado em uma caderneta de poupança, ​que ficará em nome do Locador e do Locatário. O Locatário poderá – no final do contrato – restituir o valor caucionado somado aos juros e correção monetária remunerados pela poupança, desde que não ocorra débitos ou danos ao imóvel não pagos na quitação.

O Proprietário do imóvel não pode se apoderar do dinheiro, apenas deve ser penhorado em ação própria e o Inquilino que não poderá pleitear compensação em caso de mora ou falta de pagamento, por motivo óbvio, esse valor se trata apenas da GARANTIA.

Apesar de uma legislação bastante abrangente e equilibrada (no quesito de diretos e deveres das partes) a morosidade e ineficiência do sistema judiciário faz com que esta modalidade seja a de maior risco para o Proprietário, que não tem garantias reais de recebimento dos alugueis e taxas em atraso,  e de menor eficácia para o Inquilino que não tem no valor do seu depósito a certeza de cobertura de todos os encargos necessários no caso de atrasos e necessidade de entrega do imóvel.

FIANÇA: “Pelo contrato de fiança, uma pessoa (fiador) garante satisfazer ao credor (Locador) uma obrigação assumida pelo devedor (Locatário), caso este não a cumpra”

De acordo com o Código Civil é necessário para que um FIADOR seja legítimo as seguintes características sejam observadas:

  • Idoneidade;
  • Domiciliado no município do imóvel a ser locado;
  • Solvente com bens suficientes para honrar com as obrigações contratuais;
  • E se casado, só será validada a fiança se acompanhada do aceite e reconhecimento do cônjuge – Código Civil no Artigo 1.647, III.

Esta modalidade tem como características a praticidade (basta que o candidato à locação possua quem o garanta); não ser onerosa (pois só será acionada em caso de eventual inadimplemento ou danos ao imóvel) e por ser uma garantia pessoal (fidejussória) (onde o fiador não necessita fazer registros e averbações, bastando comprovar bens suficientes para honrar as obrigações contratuais).

SEGURO FIANÇA: O seguro fiança locatícia é uma modalidade onerosa em que o locatário pode contratar os serviços de uma seguradora que, em caso de inadimplência, garante ao proprietário do imóvel o pagamento dos aluguéis e de outros encargos assumidos na locação.

O seguro custa, em média, de 1 a 2,5 vezes o valor do aluguel por ano e pode ser parcelado, conforme a seguradora escolhida.

Entre as vantagens mais percebidas pelo mercado, podemos citar:

  • Não precisar de um fiador: Na prática, a seguradora é a sua fiadora para todos os efeitos.
  • Mais agilidade na análise de cadastro e liberação do contrato: a partir da entrega de todos os dados e documentos a apólice é liberada em cerca de 48 horas úteis.
  • O custo do seguro pode ser parcelado: As seguradoras oferecem diversas opções de pagamento.
  • Descontos progressivos na renovação: Assim como acontece em outros tipos de seguros, o de fiança locatícia também prevê a concessão de bônus.
  • Serviços de reparos emergenciais: Você pode acionar a assistência 24 horas da seguradora quando precisar de algum reparo emergencial no imóvel, além de ter à disposição outros serviços bastante úteis como: fixação de ventilador de teto, limpezas de caixas d’água, entre outros.

QUOTAS DE FUNDOS: A Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento como garantia de locação surge para preencher uma lacuna aos LOCATÁRIOS com perfil de “investidor”.

Instituída pela Lei 11.196/05, essa espécie de garantia é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que tem o poder de autorizar instituições financeiras a administrar carteiras de títulos com o propósito de constituírem fundos de investimentos que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária. Esse tipo de garantia se dá com o registro do Contrato de Locação junto ao administrador do fundo. Tal registro pode ser feito pelo titular das cotas, que poderá ser o locatário ou terceiro, que faça parte do contrato de locação na condição de garantidor.

Cabe aqui fazer uma ressalva para esclarecer que o valor das cotas do fundo estará sujeito à oscilação decorrente da variação do valor de mercado dos ativos que compõem o patrimônio do fundo. Portanto, é uma espécie de aplicação financeira de risco.

TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO: Não faz muito tempo, foram criados produtos específicos para que os títulos de capitalização pudessem ser utilizados como caução em contratos de locação de imóveis conforme previsto na Lei 8.245/91, a chamada ‘Lei do Inquilinato’. Funciona assim, caso você fique inadimplente, o proprietário poderá solicitar o resgate do título de capitalização que você contratou e utilizar o valor para quitar os débitos não pagos. Entretanto, com o término do contrato de locação, cumprindo com todas as suas obrigações enquanto inquilino, você poderá ter 100% da reserva de capitalização de volta em valores atualizados. Os valores dos títulos giram em torno de 6 a 12 vezes o valor do aluguel, dependendo do tipo de locação e perfil do Locatário.

Estas são algumas das vantagens desta modalidade:

  • Não depender de um fiador para alugar.
  • Serve para qualquer tipo de imóvel – residenciais, comerciais, galpões, terrenos, prédios, etc.
  • Não será necessário comprovar renda para contratá-lo, nem mesmo se submeter a qualquer tipo de análise de crédito ou cadastro. Inclusive, restrições financeiras não será impedimento para a contratação.
  • A contratação é rápida e simplificada, pois você precisará assinar apenas uma proposta e efetuar o pagamento de um único boleto.
  • A renovação é automática, ou melhor, a reaplicação é feita de forma automática até o final do contrato de locação. Não sendo necessário que você envie uma nova proposta, nem mesmo que desembolse qualquer valor.
  • Seu dinheiro de volta no fina.
  • Participação em sorteios: Dependendo da empresa que escolher, você terá direito a participar de sorteios semanais ou mensais concorrendo a prêmios em dinheiro.
  • Assistência residencial gratuita: As empresas de capitalização também oferecem gratuitamente serviços que podem ser acionados para realizar reparos emergenciais no imóvel que você irá alugar: chaveiro, eletricista, encanador, entre outros.

CARTA DE FIANÇA BANCÁRIA:   Um banco dá uma carta de fiança ao locador. Se o locatário não pagar algum aluguel ou encargo, a instituição paga e, depois, faz a cobrança. A obtenção da fiança vai gerar um custo fixo. A diferença entre essa modalidade e o seguro-fiança é que a carta de fiança possui uma indenização máxima pré-fixada, ou seja, se o prejuízo for maior do que o limite da apólice, o proprietário assumirá uma perda.

Fontes: seguroseprevidencia.com / leidoinquilinatonapratica.com.br / procon.sp.gov.br / Lei do Inquilinato / ADABI / InfoMoney / granadaimoveis.com.br

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O Grupo Granada Negócios Imobiliários é uma Empresa do ramo imobiliário que atua na região do Vale do Paraíba SP e tem sua sede em São José dos Campos.

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