Revisão do valor do aluguel em contratos de Locação

A lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, em seu artigo 17, estabelece ser livre a convenção de aluguel, proibindo, todavia, a estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

No momento da celebração do contrato de locação, existe um perfeito equilíbrio entre os valores da prestação (cessão da posse) e contraprestação (aluguel) ou, em outras palavras, o aluguel corresponde ao valor locativo de mercado.

Entretanto, o valor do aluguel, durante a vida do contrato, muitas vezes se defasa, rompendo-se o equilíbrio inaugural, afetando sua natureza comutativa. Ora ele se torna insuficiente, favorecendo o locatário, ora excede o nível do mercado, em seu prejuízo.

Sabe-se, aliás, que o valor do aluguel assume importância fundamental na política e economia oficiais e, por estas razões, o Estado interfere no tocante aos índices e a periodicidade de sua majoração.

Para adequar o valor da locação ao de mercado, seja redução ou aumento, a ação revisional de aluguel é uma alternativa. Porém, a revisão não se confunde com reajuste, que ocorre periodicamente em razão da perda do poder aquisitivo da moeda.

A revisão de aluguel, assim, possui como objetivo o ajuste ao preço de mercado, podendo ser requerida sempre em que não haja acordo entre os interessados e após três anos de vigência do contrato*. Dessa forma, a finalidade desta previsão legal é justamente recolocar o aluguel a preço de mercado, como se tivesse sido estipulado quando da contratação.

No pedido da ação revisional de aluguel, deverá ser indicado o valor cuja fixação é pretendida. A lei prevê a possibilidade, dependendo dos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, de fixação de aluguel provisório, nos seguintes moldes:

  1. a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido.
  2. b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

Em muitos casos, a prova pericial se mostra imprescindível*, momento em que será designado um profissional habilitado que possa avaliar as condições do imóvel e fornecer elementos seguros para a decisão judicial que avaliará a possibilidade do pedido da revisão do valor da locação.

Por fim, o aluguel fixado em sentença retroagirá à data da citação no processo, inclusive com as diferenças devidas durante a tramitação da ação de revisão.

*Art. 19 da Lei 8.245: Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá–lo ao preço de mercado.

*Art. 68, inciso IV, da lei 8.245: IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento.

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Fonte: Anderson Saquetti – bortolotto.adv.br

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O Grupo Granada Negócios Imobiliários é uma Empresa do ramo imobiliário que atua na região do Vale do Paraíba SP e tem sua sede em São José dos Campos.

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